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不動産売買の手続きprocedure of real estate transaction

仲介を入れない売買の手続き

 不動産を売りたい方、買いたい方は仲介業者に依頼した方が売却がスムーズにいくので、仲介業者に依頼するメリットはあります。他にも、当事者間の取引条件を調整したり、後日の紛争をミニマイズできたりするメリットもあります。
 しかし、当事者間ですでに売買することが決まっており、仲介手数料(売主、買主各々に仲介手数料がかかります。)を節約したいと思われる方々は、不動産業者に依頼すべきかどうか迷っていることと思います。例えば、身内間の取引で、後日何か問題(隣地とのトラブル、境界トラブル、道路トラブル、再建築不可、瑕疵担保や付帯設備等)が生じる可能性があっても、それらを受忍し、不動産業者に依頼せずに取引を進めたいという方は、当事務所がお手伝いをいたします。

一般的な不動産売却の手続きの流れです。

1)物件を預かる。
  不動産の所有者(売主)は物件を売るため、不動産仲介業者Aに売却の仲介を依頼します。このとき、媒介契約を結びます。
 
  ・一般媒介契約 (明示型・非明示型)
  ・専任媒介契約
  ・専属専任媒介契約

2)物件の調査
  権利関係の調査、法規制等の調査、現地調査(境界、道路、ライフライン、隣地等)を実施します。

3)指定流通機構(レインズ)への物件の登録
  専任媒介契約の場合、契約締結日から7日以内に物件が登録されます。
  専属専任媒介契約の場合、契約締結日から5日以内に物件が登録されます。

4)広告
  買主が見つかるよう、不動産店舗への掲示、新聞公告、チラシ配布等の方法で広告活動がなされます。

5)購入予約
  不動産仲介業者Bに購入の仲介を依頼していた人は、購入したい物件が見つかり、購入する意欲があれば、買付証明書(購入申込書)を売主に対して提出します。

6)売買契約の締結
  売主と買主の条件を調整しながら、不動産売買契約書を作成し、契約締結の手続きになります。
  契約締結日に、重要事項及び契約書の説明が行われ、買主は売主に手付金を交付します。

7)住宅等のローン手続き
  買主は金融機関にてローンの審査の手続きになります。もし、金融機関でのローンが組めない場合には、売買契約は白紙解除となります。

8)各関係者との調整
  不動産業者は、売主、買主、担保抹消銀行、融資設定銀行、司法書士等と決済手続きのための段取りの調整をします。

9)決済
  売買代金の残金決済、固都税の清算、管理費・修繕積立金の清算、物件の引渡し、鍵の引渡し、登記書類の捺印手続き、火災保険の加入手続きが行われます。
  投資物件の場合には、賃貸借契約の承継、敷金・保証金の承継、 入居者への通知等の手続きもあります。

10)法務局への登記申請
  決済日と同日、司法書士が法務局へ担保抹消、所有権移転、担保設定の登記申請を行います。

11)謄本の交付
  登記申請から2週間弱で法務局の手続きが完了し、新所有者の名義になった謄本が交付されます。同時に、法務局から登記識別情報が発行されます。

費  用

1)上記仲介手続きとは異なり、物件調査、重要事項説明書作成等はございませんが、売買契約書作成/立会い、決済立会い、登記申請をお手伝いいたします。

 @ 不動産仲介なし、現金決済の場合    20万円〜
 A 不動産仲介なし、融資あり決済の場合 25万円〜
 B 不動産仲介なし、投資物件、現金決済の場合
                     30万円〜
 C 不動産仲介なし、投資物件、融資あり決済の場合
                     35万円〜

  投資物件の場合には、賃貸借契約承継、敷金/保証金等承継のお手伝いをいたします。
  契約締結時に別途、売買契約書に貼付する収入印紙をご用意いただきます。
  融資あり決済の場合、親族間売買は原則、金融機関の融資が下りませんので、当事務所にて審査が少しでも通りやすくなるよう、お手伝いをいたします。その場合、別途10万円をいただきます。
  上記金額には、別途消費税がかかります。

2)贈与により不動産名義を変える場合には、別途ご相談ください。相続時精算課税制度や住宅取得等資金の贈与税非課税制度を利用しながらの手続きになりますので、提携の税理士に(もしくはご自身で)税務申告をお願いすることになります。

 司法書士バッジの写真   行政書士バッジの写真

所長の水時功二です。
頼りがいある専門家を目指します。
債務整理と会社法務が得意です。
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認定司法書士・行政書士
宅地建物取引士
住宅ローンアドバイザー
2級FPプランニング技能士

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