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不動産売買の手続きprocedure of real estate transaction

仲介業者を入れない売買の手続き

 不動産を売りたい方、買いたい方は仲介業者に依頼した方が売却がスムーズにいくので、仲介業者に依頼するメリットはあります。他にも、当事者間の取引条件を調整したり、後日の紛争をミニマイズできたりするメリットもあります。
 しかし、当事者間ですでに売買することが決まっており、仲介手数料(売主、買主各々に仲介手数料がかかります。)を節約したいと思う方々は、不動産業者に依頼すべきかどうか迷っていることと思います。例えば、身内間の取引で、後日何か問題(隣地とのトラブル、境界トラブル、道路トラブル、再建築不可、瑕疵担保・契約不適合責任、付帯設備等)が生じる可能性があっても、それらを受忍し、不動産業者に依頼せずに取引を進めたいという方は、当事務所がお手伝いをいたします。

ご参考までに、一般的な不動産売却の手続きの流れです。

1)物件を預かる。
  不動産の所有者(売主)は物件を売るため、不動産仲介業者Aに売却の仲介を依頼します。
 このとき、媒介契約を結びます。
 
  ・一般媒介契約(明示型・非明示型)
  ・専任媒介契約
  ・専属専任媒介契約

2)物件の調査
  権利関係の調査、法規制等の調査、現地調査(境界、道路、ライフライン、隣地等)を実施します。

3)指定流通機構(レインズ)への物件の登録
  専任媒介契約の場合、契約締結日から7日以内に物件が登録されます。
  専属専任媒介契約の場合、契約締結日から5日以内に物件が登録されます。

4)広告
  買主が見つかるよう、不動産店舗への掲示、新聞公告、チラシ配布等の
 方法で広告活動がなされます。

5)購入予約
  不動産仲介業者Bに購入の仲介を依頼していた人は、購入したい物件が
 見つかり、購入する意欲があれば、買付証明書(購入申込書)を売主に対して提出します。

6)売買契約の締結
  売主と買主の条件を調整しながら、不動産売買契約書を作成し、契約締結の手続きに
 なります。
  契約締結日に、重要事項及び契約書の説明が行われ、買主は売主に手付金を交付します。

7)住宅等のローン手続き
  買主は金融機関にてローンの審査の手続きになります。
 もし、金融機関でのローンが組めない場合には、
 売買契約は白紙解除となります。

8)各関係者との調整
  不動産業者は、売主、買主、担保抹消銀行、融資設定銀行、
 司法書士等と決済手続きのための段取りの調整をします。

9)決済
  売買代金の残金決済、固都税の清算、管理費・修繕積立金の清算、物件の引渡し、
 鍵の引渡し、登記書類の捺印手続き、火災保険の加入手続きが行われます。
  不動産に抵当権等の担保が付いていれば、決済に先立ち、担保抹消の手続きを
 いたします。
  投資物件の場合には、賃貸借契約の承継、敷金・保証金の承継、入居者への通知等の
 手続きもあります。

10)法務局への登記申請
  決済日と同日、司法書士が法務局へ担保抹消、所有権移転、担保設定の登記申請を
 行います。

11)謄本の交付
  登記申請から2週間弱で法務局の手続きが完了し、新所有者の名義になった謄本が交付
 されます。同時に、法務局から登記識別情報が発行されます。

■ 当事務所が不動産仲介業者なしの手続きを受ける場合には、上記のうち、6)以降を
 お手伝いいたします。


決済における司法書士の役割

 @ 売主と買主の本人確認を実施することにより、不動産の名義が確実に変更する
  ようにいたします。
 A 取引が同時履行(売買代金の支払いと法務局への名義変更申請書の提出)と
  なるよう、確認をいたします。具体的には、代金支払いの立会い、売主の入金
  確認(通帳記帳)と登記書類の確認をいたします。
  ※ ときどき、同時履行と本人確認を混同する方がおられ、通帳記帳の確認を
   お願いすると、買主が感情的になる場合がございます。信用していないわけ
   ではなく、司法書士は、売主の取引の安全も公平に考慮しなければいけない
   ことをご理解ください。
 B 上記を確実に実行できるよう、契約日と決済日には、当事者に出席して
  いただきます。
 C 売買契約書には「本物件の所有権は、買主が売主に売買代金全額を支払った
  ときに、売主から買主に移転する。」という条項が入ります。つまり、
  名義変更日(所有権移転日)は、残金支払いを実行する決済日になります。
  仮に、契約日から決済日までの間に、売主が死亡した場合、移転登記の前に、
  相続登記(相続人全員による遺産分割協議もしくは被相続人からの遺言が必要)
  を入れなければいけません。買主が死亡した場合には、相続人に売買契約条項
  の義務を履行してもらわなければいけません。
 D 不動産に抵当権等の担保、仮差押え等の登記が付いていた場合、移転登記の前に、
  これらの登記を抹消させます。また、売主の住所・氏名・本店・商号に変更が
  生じている場合、移転登記の前に所有権登記名義人変更登記を入れなければ
  いけません。
 E 司法書士は現地での物件確認はしないため書面上以外のことはわからないと
  いうこと、また売主と買主の関係や事情等はわからないため、司法書士の手続きが
  一般には失礼に思える行為(厳格な本人確認手続きと同時履行の確認)にみえる
  こともあるかもしれませんが職務上やむを得ないことです。ご理解ください。
 F 登録免許税含む費用については、決済日までにお支払いをお願いしております。
  費用のお支払いがない場合、法務局への申請はできません。
 G 上記条件を受け入れられない方からの案件は受け付けません。また、受任後に
  上記条件を破る場合も契約解除させていただきます。その場合、途中までの委任
  行為に対する費用(報酬、実費負担分)は請求させていただきますので、
  ご了承ください。


費用

1)上記仲介手続きとは異なり、物件調査、重要事項説明書作成等はございませんが、
 売買契約書作成/立会い、決済立会い、登記申請をお手伝いいたします。

 @ 不動産仲介なし、現金決済の場合         20万円〜
 A 不動産仲介なし、融資あり決済の場合       25万円〜
 B 不動産仲介なし、投資物件、現金決済の場合    40万円〜
 C 不動産仲介なし、投資物件、融資あり決済の場合  45万円〜

  ・投資物件の場合には、賃貸借契約承継、敷金/保証金等承継のお手伝いをいたします。
  ・契約締結時に別途、売買契約書に貼付する収入印紙をご用意いただきます。
  ・融資あり決済の場合、当事務所にて審査が少しでも通りやすくなるよう、
   お手伝いをいたします。その場合、上記とは別に、別途10万円を申し受けます。
   なお、親族間売買は金融機関の融資が下りにくいです。
  ・不動産の評価額により、報酬額は変わります。
  ・売主が権利証/登記識別情報を紛失等している場合には、別途費用を申し受けます。
  ・上記金額には、別途消費税がかかります。
  ・法務局への申請時にかかる登録免許税を別途ご用意いただきます。
  ・決済にあたり、隣地との境界、道路、測量、残置物撤去、建物解体、
   更地の整地等の手続きが発生する場合、土地家屋調査士、測量士、
   残置業者、解体業者等をご紹介いたします。
  ・仮差押え、差押え等の登記が入っている場合には、別途お見積り
   いたします。

2)贈与により不動産名義を変える場合には、別途ご相談ください。
  相続時精算課税制度や住宅取得等資金の贈与税非課税制度を
  利用しながらの手続きになりますので、提携の税理士に(もしくは
  ご自身で)税務申告をお願いすることになります。

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 所長の水時功二です。
 頼りがいある専門家を目指します。
 債務整理と会社法務が得意です。
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 住宅ローンアドバイザー
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